Select your region:

A társasházi közgyűlés 10 pontban

A közgyűlés azon túl, hogy a veszekedő és semmit alá nem író szomszédok rémképével megjelenő szavazások vérnyomásnövelő színtere, valójában a legfontosabb szerve is a társasháznak. Alábbi cikkünkben a jogászoktól és néhány jogi cikket jellemző unalmasságtól mentesen, néhány perc alatt bemutatjuk, hogy dióhéjban mit is kell tudni a társasházi közgyűlésről. Ebben a cikkben összefoglaljuk, hogy mit érdemes tudni a társasház közgyűléséről, a határozathozatalról, jegyzőkönyvről és sok más egyébről is.

Korábbi, érdekes cikkeinket a társasházakról az alábbi linken érhetitek el:

– a társasházi határozat megtámadásáról szóló cikkünkhöz kattints IDE

– a közös képviselő leváltásáról szóló cikkünkhöz kattints IDE

– rövid társasházi témákat összefoglaló cikkünkhöz kattints IDE

1. Mi is az a társasházi közgyűlés?

A közgyűlés valójában a társasház tulajdonosainak akaratát megtestesítő, formálisan összehívott szerv, ahol jogi kötőerővel rendelkező döntések születnek. 

A közgyűlésen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így a húsbavágó anyagi kérdések is, a költségvetési és a beszámolóval kapcsolatos kérdések, de a közös képviselő megválasztása vagy épp a tőle való elköszönés is közgyűlési döntésnek köszönhető.

Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, és a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani.

A cikk végén egyébiránt megtalálhatók a közgyűlés döntési körébe utalt kérdések.

2. Hogyan kell összehívni a társasházi közgyűlést?

A társasház közgyűlését főszabály szerint a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. Ez alól találunk kivételt a törvényben, de kizárólag akkor, ha valamilyen rendkívüli körülmény valósul meg (például a közös képviselő a társasház közösségének szabályszerű kezdeményezésére elmulasztja határidőben összehívni a közgyűlést).

A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban (bizonyítható módon) meg kell hívni és a meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyre ki kell függeszteni. Az írásbeli meghívókat legkésőbb a közgyűlés időpontját megelőzően 8 nappal meg kell küldeni és lényeges szabály továbbá, hogy a tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. A meghívó kiküldésére vonatkozó 8 napos határidő alól sürgős esetben kivételt lehet tenni (például: ​​a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulása esetén).

A közgyűlés összehívását – mintegy rendkívüli jelleggel – a tulajdoni hányad tekintetében 1/10-ed részt képviselő tulajdonostársak is kezdeményezhetik a közös képviselőnél. Tehát amennyiben valaki el akar érni valamit vagy meg akar szavaztatni valamit, úgy nincs más dolga, mint a tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonosok 10%-át meggyőzni kezdeményezéséről. Fontos kiemelni, hogy nem az számít az 1/10-ed kalkulálásánál, hogy hány tulajdonos van a társasházban, hanem a tulajdoni hányadok. Tehát egy 100 nm-es lakás tulajdonosa több szavazattal bír, mint egy 55 nm-es lakásé.

társasházi közgyűlés
A társasházi közgyűlés

3. Mit kel tartalmaznia a meghívónak?

Abban az esetben, ha a meghívó nem szabályszerű, úgy maga a társasházi közgyűlés szabályszerűsége is vitatható lesz. Ezért kiemelten érdemes odafigyelni, hogy az alábbiakat feltétlenül szerepeltessük a meghívóban:

– A társasházi közgyűlés helyét és időpontját.

– A közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. 

– részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást

– a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást

– A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos – különösen az éves költségvetésről és elszámolásról elkészített – előterjesztéseket

4. Mire kell odafigyelni a napirenddel és a határozatokkal kapcsolatában?

Ezen a ponton lényeges kiemelni, hogy az írásban megküldött napirendi pontnak azonosnak kell lennie a társasházi közgyűlésen előterjesztett és megszavazott határozati javaslattal. Amennyiben péládul az egyebek napirendi pont során határozatot hoz a társasház közgyűlése valamilyen konkrét ügyben, amely nem volt előzetesen és pontosan megjelölve, úgy a határozat megtámadhatóvá válik. A meghirdetett napirenden kívüli ügyben érvényes határozat a közgyűlésen nem hozható.

Ezen túl a határozatképességét a közgyűlésnek napirendi pontokként kell megállapítani, melyért az elnöklő személy és a jegyzőkönyv vezetője felelős. Tehát amennyiben a közgyűlés végére a tulajdonosok egy része “elszivárog”, úgy elképzehető, hogy a közgyűlés már nem lesz határozatképes. Az ilyen esetek gyakran vezetnek egyes határozatok megtámadásához.

5. Mire kell odafigyelni a társasházi közgyűlés megtartása során?

Mindenelőtt és természetesen a közgyűlés szabályszerű összehívására. 

Emellett arra, hogy a közgyűlés határozatképes legyen. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.

A megismételt közgyűlést a határozatképtelen társasházi közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos – a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó – napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.

A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. Azonban erre utalást a megismételt közgyűlés meghívójában már előre fel kell tüntetni azzal, hogy ahol a társasházi törvény a tulajdonostársak meghatározott tulajdoni hányada alapján számított szavazati arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

​​A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

A közgyűlésen történtektől szabályszerű jegyzőkönyvet kell felvenni és abba fel kell venni minden olyan megjegyzést, amelyet a tulajdonostársak vagy a meghatalmazottak külön kérnek.

6. Mit kell tartalmaznia a társasházi közgyűlés jegyzőkönyvének?

A törvény meghatározza azokat a minimumokat, amelyeknek szerepelniük kell a jegyzőkönyvben, így mindenképpen figyelni kell, hogy az alábbiakat a jegyzőkönyv tartalmazza:

– a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét;

azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza;

a társasházi közgyűlés határozatképességének megállapítását;

a tárgyalt napirendek összefoglalását;

a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.

Amennyiben valaki szeretné, hogy felszólalása vagy megjegyzése szerepeljen a jegyzőkönyvben, úgy felszólalását érdemes azzal kezdenie, hogy kéri a szó szerinti jegyzőkönyvezést. Önmagában ugyanis az, ha valami kimarad a jegyzőkönyvből, de a törvény szerint nem kötelező szerepelnie abban, az még nem jogsértő.

A jegyzőkönyvet a társasházi közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.

7. Hogyan kell a határozatokat közölni?

A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a társasházi közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg – ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. A határozatok alapjául szolgáló jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet a közös képviselőhöz intézett kérésével.

8. Van-e lehetőség írásbeli határozat meghozatalára?

Igen, természetesen van erre is lehetőség. A társasházi törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a társasházi közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonostársak írásban szavaznak.

Ilyenkor az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni, tehát a társasház belső viszonyainak megfelelően kell rendezni ezeket a kérdéseket. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal.

9. Hogyan szankcionálhatja a közgyűlés a hátralékos tulajdonostársakat?

A társasházi közgyűlésnek lehetősége van arra, hogy szankciós jelleggel, bizonyos esetekben jelzálogjoggal terheltesse meg egyes tulajdonosok külön tulajdonát (lakását, garázsát, stb.). Akkor van erre lehetőség, ha legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegével maradt el az adott tulajdonostárs. Az erről való szavazáskor az érintett tulajdonos nem szavazhat, illetve a határozatképesség megállapításkor az ő tulajdoni hányadát figyelmen kívül kell hagyni. Így a “nagyobb” tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak sem élhetnek vissza tulajdonosi hatalmukkal és nem eshetnek rendszeresen késedelembe.

A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.

társasházi közgyűlés határozata
A társasházi közgyűlés szankcionálhatja is a késedelembe eső tulajdonostársakat

10. Az alábbiakban pedig felsoroljuk azokat a döntési köröket, amelyek a törvény alapján a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartoznak:

a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről;

b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról;

c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;

d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;

e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról;

f) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről;

g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;

h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe;

i) az építtető tulajdonostárs lakásában tervezett olyan építési munkához történő hozzájárulásról, amely érinti a törvényben meghatározott közös tulajdont.

A Társasházi törvény ITT érhető el.

társasházi közgyűlés hatásköre
Bizonyos kérdésekről csak a társasházi közgyűlés dönthet.

A szerzőről